Simulation Prêt Immobilier 2026
Calculez vos mensualités, le coût total de votre crédit et votre taux d'effort HCSF — avec les taux moyens du marché 2026 et un tableau d'amortissement détaillé.
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Simulateur de prêt immobilier 2026
📋 Tableau d'amortissement (premières années)
| Année | Mensualité | Capital remboursé | Intérêts | Capital restant dû |
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Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe est déterminée par la formule actuarielle qui permet à l'emprunteur de rembourser exactement le capital emprunté plus les intérêts sur la durée choisie, par des versements identiques chaque mois. C'est ce qu'on appelle un emprunt à annuités constantes.
Ce que la mensualité ne contient pas
La mensualité calculée par notre simulateur est la mensualité nette de capital et d'intérêts. Elle ne comprend pas l'assurance emprunteur (calculée séparément sur le capital initial ou le capital restant dû selon le contrat), les éventuels frais de garantie (caution Crédit Logement, hypothèque) ni les frais de notaire. Pour connaître votre mensualité tout compris, ajoutez le coût mensuel de l'assurance — en général 0,20 % à 0,50 % du capital initial divisé par 12.
Taux d'effort maximal de 35 % : ce que la règle HCSF signifie concrètement
Depuis le 1er janvier 2022, la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est devenue une norme contraignante pour les banques françaises : elles ne peuvent pas accorder un crédit immobilier si le taux d'effort de l'emprunteur dépasse 35 % de ses revenus nets mensuels (assurance comprise), sauf dans la limite d'une dérogation de 20 % de leur production.
Le reste à vivre : ce que 35 % cache
La règle des 35 % est souvent présentée comme une protection contre le surendettement. Mais son application mécanique crée des paradoxes. Pour un foyer avec 7 000 € de revenus nets, 35 % = 2 450 €/mois de mensualités — laissant 4 550 € de « reste à vivre », ce qui est confortable. Pour un foyer à 2 500 € nets, 35 % = 875 €/mois de mensualités — laissant 1 625 € de reste à vivre pour tout payer (alimentation, transport, enfants, charges diverses).
C'est pourquoi les banques appliquent en pratique une règle du reste à vivre complémentaire : après paiement des charges fixes (crédits + loyer éventuel), le ménage doit disposer d'un minimum variant de 800 € pour une personne seule à 1 200-1 500 € pour une famille, selon les établissements.
TAEG, taux nominal, taux d'usure : ce que chaque indicateur mesure vraiment
Trois taux différents circulent dans le monde du crédit immobilier, et leur confusion coûte parfois cher aux emprunteurs.
Le taux nominal (ou taux débiteur)
C'est le taux utilisé pour calculer les intérêts bruts du prêt — le seul paramètre entré dans la formule de mensualité ci-dessus. Il ne tient pas compte des frais annexes (assurance, frais de dossier, garantie). C'est le taux qui figure en gros dans les publicités bancaires.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Le TAEG est l'indicateur de comparaison légal, défini par la directive européenne sur le crédit aux consommateurs et codifié à l'article L314-1 du Code de la consommation. Il intègre tous les coûts obligatoires liés au prêt : intérêts, assurance emprunteur obligatoire, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution), frais d'ouverture de compte s'ils sont exigés. Il permet donc de comparer des offres à taux nominal identique mais à coûts annexes différents.
En 2026, pour un crédit à 3,55 % nominal sur 20 ans avec une assurance à 0,30 % et des frais de dossier de 1 000 €, le TAEG se situe généralement autour de 3,95 % à 4,10 % selon les établissements.
Le taux d'usure
C'est le plafond légal au-delà duquel aucun prêt ne peut être accordé. La Banque de France le calcule chaque trimestre en majorant de un tiers le TAEG moyen pratiqué lors du trimestre précédent. En 2026, le taux d'usure pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans oscille autour de 5,4 %. Un emprunteur dont le TAEG dépasserait ce seuil (profil risqué, assurance très chère) ne peut légalement pas obtenir son prêt.
Comment fonctionne l'amortissement d'un crédit immobilier en France ?
Dans un crédit immobilier à taux fixe français standard, chaque mensualité se décompose en deux parties : une part d'intérêts (calculée sur le capital restant dû) et une part de capital remboursé. En début de prêt, les intérêts dominent ; en fin de prêt, c'est l'inverse. C'est ce qu'on appelle la structure décrois-sante des intérêts.
Concrètement, sur un prêt de 250 000 € à 3,55 % sur 20 ans :
- Mois 1 : mensualité ≈ 1 458 €, dont 739 € d'intérêts et 719 € de capital ;
- Année 10 : mensualité identique, dont ~480 € d'intérêts et ~978 € de capital ;
- Mois 240 (dernier) : presque toute la mensualité est du capital.
Le remboursement anticipé : quand et comment ?
Rembourser tout ou partie de son prêt avant l'échéance permet de réduire le coût total des intérêts. Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) sont plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû (article R313-27 du Code de la consommation). Pour un prêt de 250 000 € à 3,55 %, cela représente au maximum 7 500 € d'IRA — une somme à comparer au gain d'intérêts futur.
En règle générale, le remboursement anticipé est intéressant si le différentiel de taux est favorable (vous placez cet argent à moins que votre taux de crédit) ou si vous approchez de la mi-parcours du prêt (au-delà, la plupart des intérêts sont déjà payés et le gain devient marginal).
Source : service-public.fr — Remboursement anticipé d'un crédit immobilier
Quatre profils d'emprunteurs en 2026
Profil 1 — Jeune couple primo-accédant, 200 000 € sur 25 ans
Revenus nets cumulés : 4 800 €/mois. Apport : 20 000 € (10 %). Capital emprunté : 200 000 €. Taux négocié : 3,70 %. Assurance : 0,28 % = 46,67 €/mois. Mensualité hors assurance ≈ 1 023 €. Mensualité totale ≈ 1 070 €/mois. Taux d'effort : 1 070 / 4 800 = 22,3 % — bien sous les 35 %, dossier accordé sans difficulté. Coût total des intérêts sur 25 ans : ≈ 106 900 €.
Profil 2 — Cadre célibataire, 280 000 € sur 20 ans
Revenus nets : 5 200 €/mois. Taux : 3,45 %. Assurance : 0,25 % = 58 €/mois. Mensualité hors assurance ≈ 1 618 €. Total ≈ 1 676 €/mois. Taux d'effort : 1 676 / 5 200 = 32,2 % — dans les clous HCSF. Sur 20 ans, il paie ≈ 108 320 € d'intérêts. S'il effectue un remboursement anticipé de 30 000 € en année 7 (après son bonus annuel), il économise ≈ 22 000 € d'intérêts et raccourcit le prêt de 2,5 ans.
Profil 3 — Famille recomposée, 350 000 € sur 25 ans, 2 crédits existants
Revenus nets foyer : 7 000 €/mois. Autres crédits : 600 €/mois (voiture + conso). Capital : 350 000 €. Taux : 3,70 %. Assurance : 0,30 % = 87,50 €/mois. Mensualité immo ≈ 1 792 €. Mensualité totale avec assurance : 1 879 €. Taux d'effort global : (1 879 + 600) / 7 000 = 35,4 % — légèrement au-dessus du seuil HCSF. La banque peut refuser ou demander de rembourser le crédit conso avant accord. Avec le solde du crédit conso (-200 €/mois), le taux d'effort retombe à 33,7 %.
Profil 4 — Investisseur locatif, 120 000 € sur 15 ans
L'investisseur loue le bien 700 €/mois. Les banques peuvent intégrer 70 % des loyers dans les revenus de référence : revenus professionnels 3 800 € + 0,70 × 700 = 3 800 + 490 = 4 290 € de revenus pris en compte. Capital : 120 000 €. Taux : 3,20 %. Assurance : 0,25 % = 25 €/mois. Mensualité hors assurance ≈ 840 €. Taux d'effort : (840 + 25) / 4 290 = 20,2 %.
Calculettes complémentaires
Un projet immobilier implique souvent plusieurs calculs en parallèle :